• 최종편집 2020-07-04(토)

"과거 부동산대책 되풀이 인데"…정부, 갭투자 막을 수 있을까

정부, 17일 '주택시장 안정을 위한 관리방안' 발표/ 투기지역 3억원 초과 아파트 전세대출 보증 제한

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기사입력 : 2020.06.18 09:37
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12·16대책서도 대출·금융규제로 갭투자 차단노력
1~4월 투기과열지구 내 갭투자 전년比 2배 이상↑

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문재인 정부가 주택관련 대출을 제한해 갭투자를 차단하겠다는 내용의 21번째 부동산대책을 내놓았다. 하지만 시장은 단기적 정책효과는 기대할 수 있지만, 중장기적으로 수요를 차단할 수 없다는 반응이다. 

앞서 기획재정부, 국토교통부, 금융위원회 등 관계부처는 지난 17일 수도권 등 일부 주택시장에 퍼지고 있는 집값 풍선효과 근절을 위한 '주택시장 안정을 위한 관리방안'을 발표했다.

이번 대책은 과열지역의 투기수요 차단과 대출·재건축·법인투자 규제를 골자로 한다.

수도권 전역을 조정대상지역·투기과열지구로 묶는 초강수를 둠과 동시에 집값상승의 주범인 갭투자를 차단하기 위한 정책들을 쏟아냈다.

우선 정부는 전세대출을 활용한 갭투자를 막기 위해 투기지역 또는 투기과열지구 내 3억원 초과 아파트를 새로 구입하는 경우 전세대출 보증을 제한키로 했다.

시중은행에서 취급하는 대부분의 전세대출은 보증기관의 보증이 필수적이다. 이러한 보증을 제한해 전세대출을 원천 차단하겠다는 것으로 풀이된다.

또 전세대출을 받은 후 투기지역 또는 투기과열지수 내 3억원이 넘는 아파트를 구입하는 경우 전세대출이 즉시 회수된다.

1주택자의 경우 주택도시보증공사(HUG)의 전세대출 보증한도도 최대 4억원에서 2억원으로 낮췄다.

정부의 이같은 촘촘한 규제책에도 불구하고 시장의 반응은 무덤덤하다. 앞선 부동산정책을 통해 이같은 규제책이 수요를 제한할 수 없다는 걸 경험했기 때문이다.

실제로 정부는 갭투자 차단을 위해 지난해 12월16일 ▲9억원 초과 주택 보유자에 대한 전세보증 제한 ▲전세대출 후 9억원 초과 주택매입 시 대출금 회수 등의 고강도 부동산대책을 발표했지만, 이후 실제로 갭투자는 더욱 늘어났다.

국토부가 국회에 제출한 '아파트 입주계획서' 자료에 따르면 지난 1~4월 투기과열지구 내 주택매수자 중 임대목적으로 아파트를 매입한 갭투자자는 2만1096명으로 지난해 같은 기간 9386명에 비해 두 배 이상 증가했다.

더욱이 전세가격 상승으로 '갭'이 줄어든 것도 한몫했다. 한국감정원에 따르면 서울 아파트 전세가격은 50주 연속 상승세를 이어오고 있다. 시장은 이같은 수요억제책이 임대차시장의 가격불안을 야기할 것으로 전망하고 있다.

시장에 풀린 3000조원 이상의 유동자금이 갈 곳이 없다는 점도 부동산시장으로 자금을 이끄는 요인이 된다.

고종완 한국자산관리연구원장은 "이번 정책 역시 지금까지 발표된 투기수요 방지에 중점을 둔 규제일변도 종합대책"이라며 "과거 대책과 비교할 때 그 내용과 수준, 정책수단 측면에서 특별한 차별성을 찾기 어렵다"고 지적했다.

그러면서 고 원장은 "공급대책이 결여된 주택시장 안정대책은 '단기 진정-재반등'의 패턴을 반복한다는 걸 스무 번이 넘는 과거 대책을 통해 충분히 경험했다"며 "일시적 진정효과만 있을 뿐 결국 실패로 끝이 났다"고 말했다.
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